桂花苗:关于开展农村土地承包经营权登记试点工

　　吃卯粮”的现象，集体利益得不到保证。
　　③缺乏有效监督。部分村集体对资金、资产的管理缺乏有效监督，部分村集体存在财务公开不规范、公开内容不完整、不细致、不具体、公开形式不规范、公开时间不规范、重大支出不做专项公布等情况，而且部分群众集体观念不强，导致集体资产使用的监督无法实施。
　　④社会发展给集体资金、资产管理带来了一定的难度。随着城市边界的扩大和机构改革的深化，许多地方实行“撤乡并村”，尤其是城乡结合部实行“村改居”，原集体经济组织成员和村组集体资产的关系被变更，资产被大量平调或流失，引起社会不稳定。
　　农村资源管理与服务现状
　　农村资源主要包括农用地、建设用地和未利用地。农村土地产权是指有关农村土地财产的一切权利的总和。农村土地流转实际上是指农民土地经营权的流转，是指所有权仍然归集体所有，拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让经营权，实现所有权、承包权、经营权三权分置。
　　农村土地流转发展历史
　　花苗土地制度是农村的基础制度。1978年十一届三中全会以后开启的第一轮农村改革，实现了农村土地集体所有权和家庭承包经营权的分离。随后在工业化、城镇化快速发展背景下，大量劳动力离开农村，农民出现了分化，承包农户不经营自己承包地的情况越来越多，农村土地制度的又一次土地流转变革应运而生。
　　近年来，我国出台了多项关于土地流转的相关文件。2003年3月1日正式实施的《中华人民共和国农村土地承包法》，2004年国务院颁布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），2007年10月1日起开始实施的《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号），2007年］0月党的十七大报告，2008年10月12日《中共中央关于推进农村改革若干问题的决定》，2011年农业部会同财政部、国土资源部、中农办、国务院法制办、国家档案局联合下发的《关于开展农村土地承包经营权登记试点工作的意见》《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号），2012年农业部办公厅发布的《农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）》等一系列文件都对农村土地流转做出了规定。2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发〔20M〕61号），提出：“坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位。”

　　花苗我国农村土地流转现状
　　桂花目前，我国农村土地流转呈现以下几个特点：
　　①农用地流转进程趋于加快
　　近年来，随着农业结构战略性调整、农业产业化和农村现代化建设的推进，农村土地流转的规模不断扩大，速度趋于加快。截至2014年6月底，全国农村承包耕地流转面积3.8亿亩，达到2008年土地流转面积的3.5倍。1200多个县（市、区）、15000多个乡镇已建立起流转服务中心，家庭承包耕地流转面积占到家庭承包经营耕地总面积的28.8%,流转合同签订率达70.3%。？部分省市的农村经营管理部门建立了流转服务组织，为农民流转土地提供流转信息、法律政策咨询、价格评估、指导合同签订、协调利益关系和调处流转纠纷等服务。此外，作为一切土地改革开展的基础，集体土地所有权确权登记发证工作也在迅速地推进当中。截至2013年年底，全国农村集体土地所有权确权登记发证率已经达到了97%。有关部门也加强了农村地籍调查，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证，截止到2014年7月份，全国农村集体建设用地使用权和宅基地使用权发证率分别达到了72%和80%。？绝大多数县市都已经建立了农村集体土地确权登记发证的数据库和信息系统，为建立城乡统一的建设用地市场提供了基础信息。
　　桂花②农用地流转形式、流转主体向多兀化发展
　　当前我国农用地流转中，主要有租赁、转包、转让、合作、互换、入股等多种模式。根据土流网数据显示，从所有类型土地来看，土地流转的主要方式为租赁和转让，其占比分别为55.12%、29.73%。
　　在流转主体方面，近年来，虽然农户自发流转仍是农地流转的主体，但农村土地流转主体正发生着由农户向城乡单位、企业、业主等多种成分的转变。越来越多①数据来自农业部部长韩长赋在宣传贯彻《关于引导农村土地经营权有序流转发展浓业适度规模经营的意见》视频会议上的讲话。

　　②《“三块地”改革顶层设计呼之欲出》，《经济参考报》2014年12月3日。
　　花苗的科技人员和农业企业参与到农村土地经营之中，由土地流转带动的产业转移、资金转移、技术转移极大地促进现代农业的发展。
　　③土地流转工作趋于规范化
　　农村土地流转进程的不断加快，要求地方政府和村集体提高土地流转工作程序及合同签订工作的规范化。按照农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》，各省区逐步建立健全以实施流转合同制为重点的流转管理制度和规程。
　　花苗④积极开展土地流转探索

　　近年来，各地结合实际对土地流转的改革进行了积极的探索，为改革完善农村土地制度积累了经验。部分地区如天津滨海新区、重庆、成都等地开展了农村集体建设用地流转试点，探索增值收益在国家、集体、个人之间的合理分配；广东、安徽在实践的基础上出台了农村集体建设用地流转的政府规章；一些地方通过各种方式开展了宅基地有偿退出、盘活利用为主要内容的试点；成都、温州等地还开展了宅基地抵押融资试点，推进了生产要素在城乡之间自由合理的流动。
　　我国农村土地流转的主要模式

　　花苗依据《农村土地承包经营权流转管理办法》？，承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
　　我国农村土地流转存在的问题
　　①资源台账不健全
　　部分农村地区存在面积不准、四至不清、空间位置不明、登记簿不健全等问题，造成农村资源管理基数不明、底子不清，管理混乱，影响了土地的流转。

　　②规模总体上仍处于一个较低的水平
　　虽然近年来我国的农村土地流转的规模不断扩大，速度有所加快，但是总体来说，我国农村土地流转的规模还处于较低水平，农村土地流转在规模和速度上都落后于农村社会经济发展。
　　③地域之间发展不平衡
　　由于存在地区之间的社会经济条件、农地制度实现形式、农民文化背景及地方①《农村土地承包经营权流转管理办法》，中华人民共和国农业部，http：
　　政府偏好等差异，致使我国沿海地区和欠发达地区之间的农地流转表现出很大的差异，即使同一省份内部地区差异也很大。
　　④思想认识不到位
　　花苗一些农村基层党政领导和干部对土地流转的重要意义认识不足，对土地流转不重视，致使土地流转随意性大。而且在当前“小非农”就业的岗位和收入尚不稳定的情况下，绝大多数农民仍将土地视为’活命田“和非农就业的”退路“，担心土地流转出去自己的权益无法保障，因此不愿轻易转让和放弃土地。
　　⑤农地的土地市场机制不完善
　　桂花近年来，我国许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台，为农村产权流转交易提供了有效服务。但是，各地农村产权流转交易市场发展不平衡，其设立、运行、监管有待规范，专门从事农村土地流转的中介组织还比较缺乏，致使农村土地流转成本较高，流转效益较差。
　　⑥农村土地流转过程还有待于进一步规范
　　我国农地流转还处于一个不断摸索与经验总结的阶段，有关农地流转的政策、法规还较缺乏，桂花苗全国性的可上升到法律地位的文件更少，给农地流转的规范化运作带来困难，其结果是导致交易缺乏透明度、公平性，交易成本高，且纠纷多。
　　我国农村集体产权管理与服务标准化现状一、农村集体产权管理与服务的概念与范围
　　本研究所指农村集体产权管理与服务，是指农村集体经济组织对农村资金、资产和资源进行管理和服务的过程。本研究涵盖的范围即为农村资金、资产、资源涉及的各个管理和服务环节。
　　农村集体产权管理与服务各环节标准化的现状与问题（一）农村集体产权管理与服务标准化的现状与特点目前，在农村集体产权管理与服务工作方面，还没有成立专门的标准化技术委员会。在标准制修订方面，目前与农村集体产权管理与服务相关的标准共有14项，其中国家标准2项，行业标准12项。从标准发布的年代来看，2014年以前，我国发布了一些关于土地利用、规划、档案管理等相关通用性标准，但并没有发布与农村资金、资产、资源管理密切相关的标准。2014年以来，随着2013年11月党的十八届三中全会提出农村集体产权改革的任务，我国关于农村集体产权管理与服务标准的制修订速度明显加快，2014年就发布了关于NY/T2537-2014《农村土地承包经营权调查规程》、NY/T2538-2014《农村土地承包经营权要素编码规则》、NY/T2539-2014《农村土地承包经营权确权登记数据库规范》等3项与农村土地承包经营相关的标准（具体见表4-1），但仍然没有针对农村资金、资产相关的标准。同时，通过检索2011—2014年国家标准委发布的国家标准制修订计划以及农业部发布的农业行业标准制修订计划，其中还有4项关于农村土地承包经营相关的标准正在制修订过程中（具体见表4-2）。

　　表4-1我国农村集体产权管理与服务现行有效标准序号标准号标准名称标准层级和属性土地基本术语推荐性国家标准
　　土地利用现状分类推荐性国家标准
　　花苗土地流转经纪人推荐性行业标准
　　农村土地承包经营权调查规程推荐性行业标准农村土地承包经营权要素编码规则推荐性行业标准农村土地承包经营权确权登记数据库规范推荐性行业标准地籍调查规范推荐性行业标准
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