桂花苗:根据土地等级参数确定各等级地的级差收

　　土地等级分等标准土地级别分级标准
　　桂花一等一级
　　一等地100-81一等二级
　　一等三级
　　花苗二等一级
　　二等地80-51二等二级
　　二等三级
　　花苗三等一级
　　三等地<50S等二级
　　花苗三等三级
　　第四，确定每等土地的平均分数。
　　每等土地的平均分数=Z各土地评价单元所得分数x各土地评价单元在某等土地面积中所占的比重+I各土地评价单元在某等土地面积中所占的比重（8.6）第五，确定各等级土地的相对系数，以说明各等土地在经济价值上相差的倍数。
　　各等级土地的相对系数=某等土地的平均分数+劣等土地的平均分数（8.7）②确定土地承包费用的理论依据。要使土地承包费的确定建立在科学、合理、可行的基础上，就必须以地租理论为依据，结合当地实际情况加以确定。土地承包费应包括三个方面的内容，即绝对地租、级差地租I和比较级差地租。
　　绝对地租。根据级差地租理论，绝对地租应归土地所有者所有。从我国农村土地所有权形态来看，国家是土地的终极所有者，拥有终极所有权，国有农场、集体合作经济组织拥有形式上的（或称为不完整的）所有权，因此，绝对地租应归国家所有，其表现为国家对土地的最终使用权利的行使。
　　级差地租I。级差地租I原则上是对土地所有权的一种支付，应上缴国家。但是由于国有农场、集体合作经济组织具有平整土地、提高地力的一定义务，而当土地承包给农民经营后，农民又追加了新的投人，因此，级差地租I应留给土地经营者主体——农业企业或者农户。

　　比较级差地租。是指等量劳动在相同等量土地上，因种植不同作物的比较利润率不同，而上缴给土地所有者的一部分比较利润3相比较而言，利润较高的种植项目比利润较低的种植项目，会获得比较利润，这部分比较利润是由于不同种植项目的个别价值之差，即低于其社会价值之差而带来的。土地经营者在土地资源有限的条件下，在最大利润化原则驱动下，会将资金及各种生产者要素投向比较利润较高的种植项目。为了保证比较利润较低的种植项目，且该种植项目又是人民生活必不可少的，也能得到较高比较收益，就要对经营比较利润率较高的土地征收一部分地租。这部分地租带有一定的强制性，是通过土地所有权来实现的，其实质是级差地租I的一种形式。
　　③土地承包费的计算。例如，某农场，若小麦在三等地上种植，其亩均纯收人为50元，该农场油菜亩均纯收人为120元，棉花亩均纯收人为200元，假定亩均需要承担的农业税费为10元，试计算确定该农场各种作物在各等地上种植的土地承包费。（该地区各等级土地的相对系数：三等级相对系数=1;二等级相对系数=1.84；一等级相对系数=2.31）计算各等地的级差地租I。根据土地等级参数确定各等级地的级差收益。以常年种植，且亩均纯收人较低作物为标准，SP以小麦为标准作物。
　　地等级级差收人级差地租
　　三等地1x50=50（元）
　　二等地1.84x50=92（元）
　　一等地2.31x5O=115.5（元）
　　计算各种作物的比较级差地租。
　　元
　　元
　　元
　　比较级差地租=（比较作物亩均纯收人-标准作物亩均纯收入）x比较比例系数（8.8）比较比例系数=比较作物亩均纯收入+标准作物亩均纯收入（8.9）因此，标准作物亩均纯收人=（115.5X2.31+92xl.81+50xl）=94.4元/亩作物种类比较比例系数比较级差地租小麦
　　油菜120+94.4二

　　棉花
　　各种作物在各等地的承包费，如表8.2所示。

　　土地承包费计算分析表
　　单位亩
　　作物绝对比较级级差地租1土地承包费种类地租差地租一等地二等地三等地一等地二等地三等地小麦
　　油菜
　　棉花
　　④土地补偿价值的确定。所谓土地补偿价值，是指土地使用者对土地的连续投人，使土地的自然和经济条件得到改善而形成的收益，亦即级差地租n。
　　桂花正因为级差地租n是土地使用者对土地追加投资进行集约化经营而形成的，且这部分级差地租量的大小与单位面积上消耗的劳动以及投资数量密切相关。所以，为了鼓励土地使用者对土地的不断投人，级差地租n应归土地使用者所有。故土地补偿价值的合理确定，应以级差地租n为理论依据。
　　土地租赁经营
　　土地租赁经营的形式有采取招标出租和”四荒“地租赁经营。
　　花苗采取招标出租
　　采取招标出租即集体经济组织将一定规模的土地，实行公开租赁招标，用竞争的方式分配土地资源。具体做法是：将村辖的全部土地按肥沃程度、距离村屯远近、农田设施等条件划分具体地块的等级，每级地块的地租数额，落实到具体地块。群众按照自己的意愿择地投标，按最高额中标。中标者当场与村集体经济组织签订租赁合同，租期一般5——10年或更长，由公证单位公证。中标农户在按期足额缴纳租赁费后，原先承担的与土地相关的各类负担均由集体负责（所收租赁费除维持集体正常开支外，主要用于农业设施建设）。租赁后，经营者有充分的经营自主权，自主安排生产计划。
　　桂花”四荒“地租赁经营

　　四荒地是指荒山、荒地、荒滩、荒水，大力开发利用”四荒“资源是加快农业和农村经济发展的一项战略措施。”四荒“地使用权租赁涉及农民切身利益，因此，必须坚持集体所有、地价适中和经营规模适度以及公平竞争等原则9”四荒“地租赁经营的运作需要注意以下几点：
　　①评估作价，组织投标。在搞好规划的基础上，吸收专业技术人员、乡村干部、村民代表组成评估班子，根据”四荒“资源的面积、质量、地上附着物以及开发潜力和距离远近等，确定标的物的底价。然后，征求群众意见，召开投标大会，进行投标。
　　花苗②签订合同，依法公证3为了解除群众的后顾之忧，使”四荒“使用权得到法律保护，在拍卖投标成交后，都要签订合同，由公证部门进行法律公证，并由土地管理部门发放《土地使用证》。
　　③加强服务，管好资金。特别在拍卖”四荒“地使用权后，桂花苗不能以租代管，而应通过强化服务，为租赁户搞好治理开发创造条件。对拍卖资金的管理、使用，除原则上规定的必须专项用于”四荒“治理和农田水利建设外，必须纳人乡镇合作基金会专户统一管理，不准▼调和挪用土地股份经营
　　土地股份经营的形式有以下几种：
　　花苗①设立土地股份公司。根据目前农村土地的使用和管理状况，在村一级设立土地股份公司，负责所辖社区土地资源的经营管理，在业务和政策上接受国家土地管理部门的监督管理，它是一种具有法人地位的经济实体。
　　桂花②地产评估。确定公司所属土地的价格，为了防止地产估值过高或过低，这一工作应在国家土地管理部门的指导或参与下进行。
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